Si, tu apartamento deberá contar previamente con una licencia turística en regla. Sin licencia legalmente no se podría explotar tu apartamento, por lo que es sumamente necesario. Mas información en este link: https://www.airbnb.es/help/article/1824
Existía la posibilidad de comercializar un(s) apartamento(s) de forma independiente al explotador principal del establecimiento. El 11 de febrero del 2022 se publico en la BOIB una modificación donde menciona que se podrán comercializar de forma independiente unidades de alojamiento por parte de explotadores diferentes del principal del establecimiento de alojamiento, siempre que hayan sido adquiridas con anterioridad al 31 de diciembre de 2021, cumplan los requerimientos de la normativa vigente por su categoría, servicios y ejercicio de la actividad, y haya un acuerdo con el mencionado explotador principal en cuanto a la explotación, el mantenimiento y el funcionamiento de todos los servicios y zonas comunes. Así mismo, se exige la presentación de la correspondiente comunicación del nuevo explotador a la administración turística para mantener la unidad de explotación.
Se puede leer dicha modificación en la Disposición final tercera del Decreto ley 3/2022, del 11 de febrero en el link siguiente:
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2022-9388
https://www.caib.es/eboibfront/es/2022/1152 (pagina 34) o descargar directo el documento en https://www.caib.es/eboibfront/pdf/es /2022/22/1105508
En la página web del Consell Insular de Menorca era donde se podía consultar la información referente a la Comunicación Previa que había que registrar para poder hacer la comercialización independiente de unidades de alojamiento dentro de un establecimiento turístico.
Documentación que se tenían que presentar:
• Comunicación previa cumplimentada (modelo aprobado)
• Nota registral o escritura justificativa de la fecha de adquisición del inmueble.
• Acuerdo con el explotador principal para la explotación, mantenimiento y funcionamiento de servicios y zonas comunes.
• Justificante pago tasa
https://www.cime.es/GesServeis /Gestion.aspxIDGESTION=990100981 &IDDEPARTAMENT=49
Si vives en una comunidad turístico gestionada por un explotador turístico será necesario autorización o un contrato de cesión de comercialización para que Compihost pueda comercializártelo.
Si la licencia es comunitaria, quiere decir que es el complejo en su totalidad el que dispone de la licencia turística y por tanto existe un explotador único que es quien gestiona el alquiler turístico de todas las viviendas en el complejo o comunidad. Puedes revisar el Articulo 33: Principios de la Unidad de Explotación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears. De igual manera menciona en el punto 3º del mismo Articulo 33 que el incumplimiento de un apartamento no supondrá perdida de la licencia comunitaria y le será directamente imputable la multa al titular de dicha unidad de alojamiento.
Como propietario, deberás llegar a un acuerdo para la cesión de tu apartamento en régimen de alquiler turístico.
Por el contrario, si dispones de una licencia individual y específica para tu vivienda, dentro del complejo, podrás elegir si gestionar las reservas tú mismo/a directamente o asignar un explotador ajeno para que lleve a cabo esta actividad en tu nombre.
En cualquiera de los dos casos, los alquileres deberán estar aprobados por la comunidad y al igual que en el caso de las licencias comunitarias, todo alquiler deberá cumplir con las normas y estatutos de la comunidad.
En cualquier caso, siempre podrás elegir si quieres alquilarla turisticamente o no, la diferencia reside básicamente en quien tendrá el derecho de la explotación.
Estas son las principales diferencias entre licencias turísticas individuales y comunitarias que se podrían resumir en la libertad o potestad de llevar a cabo alquileres con mayor autonomía o menos. Si quieres conocer más acerca de la legislación y funcionamiento de las viviendas con licencia turística en Menorca, podéis encontrar más información en la web del Consell Insular.
Puedes consultar legalmente esta normativa en el Articulo 33: Principios de la Unidad de Explotación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears.
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2012-10610&p=20250619&tn=1#a3-4
Las 17 CCAA regulan cada una a su manera, pero casi todas mantienen el mismo “esquema mental” para diferenciar entre Apartamento turístico (AT) y Vivienda turística / vivienda de uso turístico (VUT, VTV, VFT, etc.)
Vivienda turística / VUT
•Es una vivienda residencial “normal” (piso, casa, chalet…) a la que se le da un uso turístico temporal.
•Urbanísticamente suele estar en suelo residencial.
Apartamento turístico (AT)
•Es un establecimiento de alojamiento turístico “de origen”, concebido y autorizado solo para uso turístico (no residencial permanente).
•Muchas CCAA y ayuntamientos exigen que esté en suelo terciario/hospedaje o que el edificio completo tenga ese uso.
👉 Traducido:
•Si el inmueble nació como “vivienda” en el catastro/planeamiento y sigues en régimen residencial → suele encajar como VUT.
•Si forma parte de un edificio/complexo diseñado íntegramente para turistas → casi seguro es AT.
https://gestion-alo.com/diferencia-entre-vienda-y-apartamento-turistico/?utm_source=chatgpt.com
https://laadministracionaldia.inap.es/noticia.asp?id=1509824&utm_source=chatgpt.com
https://www.reclamador.es/blog/vivienda-de-uso-turistico-condiciones/?utm_source=chatgpt.com
Unidad de explotación y número de unidades
Aquí es donde varias normas autonómicas marcan la frontera:
•En bastantes CCAA, si un mismo titular explota 3 o más viviendas en un mismo edificio o complejo, se considera que ya estás en el terreno de “apartamentos turísticos” y no de VUT.
•El apartamento turístico suele exigir unidad de explotación:
•una sola empresa/gestor explota todo el edificio o conjunto de unidades.
•La vivienda turística normalmente la explota el propietario individual o un gestor, pero la unidad es la vivienda, no el edificio.
👉 Regla práctica que se repite mucho:
- Pocas unidades, mezcladas con viviendas normales → VUT
- Edificio o conjunto completo, todo turístico y bajo un único gestor → AT
Clasificación, servicios y exigencias
Apartamentos turísticos (AT)
•Se clasifican por llaves (1–4 llaves, con “superior” en muchas CCAA), igual que has visto en Baleares.
•Suelen exigir:
•recepción o punto de atención
•limpieza periódica incluida
•determinados servicios comunes (zonas comunes, ascensor, etc.)
•En algunos sitios la limpieza la asume necesariamente la empresa explotadora.
Vivienda turística
•No tiene estrellas ni llaves.
•Se exige que esté totalmente equipada (muebles, menaje, ropa de cama…) y se alquile por días/semanas con fines turísticos.
•Menos requisitos de servicios comunes; suele bastar con cumplir:
•habitabilidad
•seguridad
•aforos máximos
•requisitos concretos de cada decreto autonómico.
👉 De cara a la administración turística:
•AT = establecimiento turístico clasificado
•VUT = vivienda que presta alojamiento turístico sin sistema de llaves/estrellas
Marco jurídico y fiscal (muy resumido)
•Tras la derogación del RD 2877/1982, la clasificación y definición la hacen las 17 CCAA en sus propios decretos de turismo.
•Muchas diferencias de detalle (nombres, plazos máximos, límites por barrio, etc.), pero el esquema AT vs VUT se repite.
•Fiscalmente también se distinguen:
•AT suele ir al IAE grupo 685 Alojamiento turístico extrahotelero.
•VUT se encuadra muchas veces en el epígrafe 861.1 Alquiler de vivienda.
En Baleares, específicamente
En Illes Balears conviven varias figuras:
•Apartamentos turísticos → los que has visto en el Decreto 20/2011, con llaves y sistema de puntos.
•Viviendas turísticas de vacaciones / viviendas comercializadas turísticamente, reguladas por su propia normativa (Decreto 55/2005 y Ley 8/2012, luego muy retocadas). https://www.fetave.es/common/contenido/documentos_legislacion/dec_55_2005_bal.pdf?utm_source=chatgpt.com
La lógica es la misma que antes:
•complejo/edificio entero, explotado bajo unidad turística → AT
•vivienda que se destina a alquiler vacacional con autorización y registro → vivienda turística.
https://www.iustel.com/diario_del_derecho/noticia.asp?ref_iustel=1048676
https://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/rd2877-1982.html
En Illes Balears, las licencias de apartamentos turísticos no se identifican con el prefijo “AT”, y esto genera muchísima confusión.
El prefijo correcto de cada Isla que aparece en la numeración oficial del registro es:
-
- APM → Apartamentos Turísticos – Mallorca
- API → Apartamentos Turísticos – Ibiza
- APF → Apartamentos Turísticos – Formentera
- APR → Apartamentos Turísticos – Menorca
📌 Estos códigos forman parte del Registro de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos (REAT) de cada Consell Insular.
¿Porque en las Islas Baleares nunca se utiliza AT?
- AT = categoría según la Ley 2/1999 y el Decreto 20/2011 (apartamento turístico)
- Pero la licencia y registro se asignan por islas y modalidad → APM, API…
La administración nunca usa “AT” como código administrativo.
¿Qué tipo de licencia tienen los apartamentos turísticos?
Los apartamentos turísticos en Baleares utilizan Licencia turística como “establecimiento de apartamentos turísticos”, y no como vivienda vacacional.
Incluye:
✔ DRIAT(Declaración responsable de inicio de actividad turística) con la modalidad: “Apartamento turístico” (grupo B de la Ley 2/1999).
✔ Inscripción en REAT con código APM / API / APR / APF asignado por el Consell Insular.
✔ Clasificación por llaves (1 a 4 llaves + superior) según el Decreto 20/2011.
✔ Exigencia de unidad de explotación todo el establecimiento o complejo debe tener un único titular/gestor turístico.
✔ Placa distintiva (llaves) obligatoria en la entrada.
¿Por qué tienes un APM en Menorca?
Esto es muy común en expedientes antiguos. Antes de que cada Consell Insular asumiera plenamente sus competencias y empezara a usar prefijos propios como APR para Menorca, la CAIB gestionaba todas las inscripciones centralizadamente. Muchos establecimientos se inscribieron con códigos genéricos, no insulares. “APM” se usaba como código estándar para apartamentos turísticos, sin diferenciar isla.
Por eso hoy puedes ver:
- En Menorca → códigos APM-xxxx (antiguos) y APR-xxxx (nuevos)
- En Ibiza → a veces API, pero también APM antiguos
- En Formentera → a veces APF y otras APM
👉 No significa que tu establecimiento esté mal inscrito.
Simplemente es un código heredado del sistema centralizado anterior.
APM Significa:
- A → Apartamentos turísticos
- P → Categoría/proyecto original: “apartamentos turísticos tipo playa” (la modalidad estándar)
- M → Código histórico de inscripción, NO la isla actual
Y a efectos legales actuales un APM de Menorca se inscribe como “Establecimiento de Apartamentos Turísticos” en el REAT del Consell Insular de Menorca, independientemente de la letra M.